Mieszkanie w bloku na Górczynie, w kamienicy na Zawarciu albo w budynku z lat 90. na Piaskach często wymaga remontu zaraz po zakupie. Kupujący zwykle wiedzą, że trzeba odświeżyć ściany i podłogi. Rzadziej liczą się z tym, że prawdziwe koszty kryją się w instalacjach, wylewkach i rzeczach, których nie widać na zdjęciach z ogłoszenia. Dlatego najlepiej zacząć od oględzin jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej.
Co sprawdzić przed zakupem
Przy oglądaniu mieszkania pod kątem remontu patrzymy na kilka rzeczy:
- instalacja elektryczna: aluminiowe przewody, brak bolców w gniazdkach, stare bezpieczniki,
- piony wodne i kanalizacyjne: czy spółdzielnia lub wspólnota planuje ich wymianę i kiedy,
- łazienka: zapach wilgoci, odspojone płytki, ślady przecieków u sąsiada niżej,
- podłogi: skrzypiące deski, wybrzuszenia, różnice poziomów między pokojami,
- okna i wentylacja: zaparowane szyby, ślady pleśni w narożnikach, działanie kratek,
- ściany: rysy, odpadające tynki, ślady po zaciekach z mieszkania wyżej.
Warto też poprosić sprzedającego o informację od zarządcy na temat zaległości i planowanych remontów części wspólnych. Wymiana pionów albo docieplenie budynku zmieni plan remontu wewnątrz, a czasem jego termin.
Kolejność prac w starszym mieszkaniu
W mieszkaniu z drugiej ręki remont zaczyna się od rozbiórki, a kończy na białym montażu. Najczęściej wygląda to tak:
- Demontaż starych podłóg, płytek, zabudów i drzwi.
- Instalacje: elektryka, woda i kanalizacja, ewentualnie grzejniki.
- Tynki i wylewki, a potem czas na schnięcie.
- Łazienka i kuchnia: hydroizolacja, płytki, przygotowanie pod meble.
- Gładzie, malowanie, podłogi, drzwi i biały montaż.
Najczęstszy błąd to zaczynanie od tego, co najbardziej widać. Nowe panele położone przed wymianą instalacji albo malowanie przed kuciem bruzd oznaczają podwójną robotę.
Ile kosztują prace, których nie widać
Rozbiórka to osobna pozycja w kosztorysie. Według średnich stawek w Gorzowie Wielkopolskim demontaż starego parkietu kosztuje około 35,30 zł brutto za m², tynk gipsowy na odsłoniętych ścianach około 54,60 zł, a ułożenie nowych paneli około 45,10 zł brutto za m². Do tego dochodzi wywóz gruzu, bo przy rozbiórce łazienki i podłóg w całym mieszkaniu odpadów jest zwykle więcej, niż przyjmie punkt selektywnej zbiórki od jednego gospodarstwa.
W mieszkaniach z rynku wtórnego warto doliczyć rezerwę na niespodzianki. Pod starymi płytkami bywa zniszczona wylewka, pod parkietem nierówny strop, a za zabudową ślady wilgoci. Na takie sytuacje rezerwujemy w harmonogramie kilka dni i opisujemy w umowie, jak rozliczamy prace dodatkowe.
Kiedy wejść z ekipą
Klucze zwykle dostaje się w dniu aktu notarialnego albo kilka tygodni później. Oględziny z wykonawcą najlepiej zrobić przed aktem, żeby znać zakres i koszt prac. Na dokładny kosztorys i termin rozpoczęcia potrzebujemy wejścia do mieszkania, więc dobrze umówić się ze sprzedającym na drugie oglądanie, tym razem z nami.
Jeśli mieszkanie ma być wynajmowane albo trzeba się szybko wprowadzić, można podzielić remont na etapy. Najpierw instalacje, łazienka i podłogi, a kuchnia i drobniejsze prace w drugim etapie. Taki podział warto ustalić od początku, żeby nie kuć ścian już po malowaniu.
VAT i umowa
Remont lokalu mieszkalnego do 150 m² jest objęty obniżoną stawką VAT 8%, jeśli wykonawca robi usługę remontu z materiałami wykonawcy. Materiały kupione samodzielnie mają 23%. Przy remoncie całego mieszkania różnica może wynieść kilka tysięcy złotych, dlatego rozliczenie warto ustalić przed zakupem materiałów. Więcej o zasadach przeczytasz w poradniku VAT 8% na remont w Gorzowie.
Okna, drzwi i grzejniki
W starszym mieszkaniu często dochodzą okna, drzwi wejściowe i grzejniki. Okna w bloku wymienia się zwykle w porozumieniu ze spółdzielnią albo wspólnotą, bo wygląd stolarki wpływa na elewację, a niektóre spółdzielnie częściowo zwracają koszt wymiany. Grzejniki są podłączone do wspólnej instalacji, więc ich wymiana i przeniesienie wymagają uzgodnienia z zarządcą i spuszczenia wody z pionu przez administrację. Drzwi wejściowe do mieszkania muszą spełniać wymagania zarządcy co do wyglądu od strony klatki, a w niektórych budynkach także klasy odporności ogniowej.
Spółdzielnia i terminy części wspólnych
W Gorzowie przed startem remontu warto zapytać zarządcę o planowaną wymianę pionów i ocieplenie elewacji. Na Górczynie i Piaskach takie prace bywają rozłożone na lata, a kuć łazienkę tuż przed wymianą pionów mija się z celem. Informacja od administracji pozwala ułożyć harmonogram tak, by hydroizolację i płytki robić już po pracach na pionie, a nie poprawiać ich po kilku miesiącach.
Łazienka w starym budownictwie
Łazienka w mieszkaniu z lat 70. czy 80. to zwykle mała przestrzeń, wanna i piony w zabudowie. Przy skuwaniu płytek sprawdzamy stan podejść, odpływów i posadzki. Często okazuje się, że stara wylewka jest spękana, a odpływ ma za mały spadek. Takie rzeczy poprawiamy przed hydroizolacją, bo później nie ma już do nich dostępu.
W umowie warto opisać zakres prac, harmonogram, sposób rozliczenia prac dodatkowych i odbiór. Oględziny mieszkania przed zakupem albo zaraz po nim umówisz pod numerem +48 720 752 191.
- rynek wtórny
- remont mieszkania
- kosztorys